Inleiding

In het Klimaatakkoord is de ambitie uitgesproken om de CO2-uitstoot in 2030 met 49% te verminderen ten opzichte van het jaar 1990. De woningvoorraad is een van de meest energie verbruikende sectoren wereldwijd. Om aan de klimaatdoelstelling te voldoen, moeten de komende jaren 1,5 miljoen woningen worden verduurzaamd en van het gas af.  Het klimaatakkoord is niet vrijblijvend. Momenteel wordt gewerkt aan standaard streefwaardes voor de woningkwaliteit, die gelinkt zijn aan de warmtevraag. Woningen moeten minder energielek gemaakt worden. Naar verwachting zullen de nieuwe normen in maart 2020 worden gepubliceerd. In 2018 had slechts 14% van de woningen een A-label, dus er is nog veel te doen. Mijn werkgebied Rijswijk, valt onder een van de gemeenten met het minst zuinige bezit.

In dit paper onderzoek ik de gewenste rol van de makelaar in deze energietransitie.

1.    Stand van zaken van de energietransitie

De klimaatdoelen zijn uitdagend gesteld. De woningcorporaties worden gezien als de startmotor van de verduurzaming. In 2020 moet hun bezit gemiddeld het label B hebben. Dit wordt niet gehaald. De techniek verbetert snel. Nu instappen kan betekenen dat je over een paar jaar slachtoffer wordt van de wet van de remmende voorsprong. Isoleren is echter een no-regret maatregelen en je ziet dat dit in de corporatiesector wel vaak gebeurt.

In de particuliere sector (behoudens de opgeleverde nieuwbouw), vindt tot op heden zeer weinig verduurzaming plaats. In de helft van de woningen heeft de afgelopen 5 jaar geen verduurzaming plaatsgevonden. De top drie van verduurzaming onder particulier bezit bestaat uit: het vervangen van de Cv-ketel, toepassen van dubbel glas en isoleren van de woning. De redenen voor de particuliere terughoudendheid worden later in dit stuk uiteengezet.

In het voorjaar 2020 zullen dwingende energetische waardes voor woningen worden afgegeven. Er komen streefwaarden voor diverse elementen van de woningschil (dak, gevel, ramen, balansventilatie, etc.). Om aan de minimale streefwaarde te voldoen, hoeven niet alle elementen van de schil worden verbeterd. Doet men dat wel, dan komt men ruim onder de minimale streefwaarde van benodigd aantal kWh/u verwarming per m2 vloeroppervlak uit. Op basis van deze nieuwe regels, wordt ook het energielabel vernieuwd. Er zal gebruik gemaakt gaan worden van het NTA8800. Vanaf 1 juli is het afgelopen met het online voor 5 euro bestellen van een energielabel. Vanaf dan moet het label bepaald worden door een inspecteur die een bezoek aan de woning brengt. Het huidige energielabel kan gelijk blijven, of 1 niveau naar beneden of naar boven gaan. Het is als bekend dat zonnepanelen minder positief meetellen en een relatief grote schil ten opzichte van het m2 vloeroppervlak ook. Het is mogelijk dat kopers van woningen door de wet gedwongen gaan worden hun woning naar de nieuwe standaard te brengen. Er staat dus veel te gebeuren in 2020!

In dit stuk zal regelmatig gesproken worden over NOM (Nul op de Meter) en BENG (Bijna Energieneutraal). Een NOM-woning gebruikt net zo veel energie als het opwekt. Een BENG woning is ook zeer energie zuinig, maar gebruikt net iets meer dan het opwekt.

 

2.    Wat houdt de particuliere woningeigenaar tegen te verduurzamen?

Diverse partijen hebben onderzoek gedaan naar de (geringe) verduurzamingsdrang bij woningeigenaren. Zij ontdekten drie redenen die huiseigenaren ontmoedigen te verduurzamen. Ten eerste denken veel woningeigenaren dat hun woning al heel energiezuinig is. Dit is vrij bijzonder, daar in Nederland slechts 14% van de woningen een A-label bezit. Ook zien zij op tegen de benodigde investering. Betaalt de investering zich wel terug? Als laatste zijn zij bezorgd over hoe ze de investering kunnen financieren. Ook van de subsidiemogelijkheden zijn zij doorgaans niet op de hoogte. Kortom: de meeste huiseigenaren kunnen geen inschatting maken hoe energiezuinig hun woning is en wat zij kunnen doen om deze zuiniger te maken. In dat geval ontbreekt zeker de motivatie hier geld in te investeren.  De woningeigenaar beseft niet dat hij door de overheid behoorlijk met zijn rug tegen de muur wordt gezet. De belastingen op aardgas stijgen de komende 12 jaar wel met 75%. De koper daarentegen blijkt toch wel geïnteresseerd te zijn in een energiezuinige woning (zie later). Hoe kan de makelaar soelaas bieden in deze patstelling?

 

3.    De rol van de makelaar bij de woningverduurzaming

Er is zojuist aangetoond dat er bij de consument nogal wat kennis omtrent verduurzamingmogelijkheden van de woning ontbreekt, waardoor een juiste inschatting van belang, mogelijkheden en het financiële plaatje onvoldoende helder is. Zeker voor de koper, die gevolgen van de energietransitie in zijn nieuwe woning gaat meemaken, is het essentieel hierin inzicht te krijgen, teneinde de juiste afwegingen voor koop en koopprijs van de woning te kunnen maken.  Hier ligt precies de taak voor de makelaar. In de volgende sectie wordt aangegeven waarover de makelaar de klant in moet lichten.

 

4.    Welke informatie moet de makelaar verstrekken?

In deze sectie wordt besproken welke informatie inzake verduurzaming van de woning essentieel voor hem/ haar is om te delen met de klant.

 

4.1      De koper wil betalen voor een goed energielabel

De woning(verkoper) lijkt zich nauwelijks bewust te zijn van de consequenties die de energietransitie voor de woning heeft. Onderzoek wijst echter uit dat de koper zich hiervan wel bewust is. Meer dan 60% van de mensen die aangeven binnen 2 jaar te willen verhuizen, is bereid om meer te betalen voor een energiezuinig woning, zolang dit maar gecompenseerd wordt door een lagere energierekening. Nog eens 15% wil meer betalen, ook als dit zich niet terugbetaalt. Ook uit onderzoek van TIAS Vastgoed LAB blijkt dat woningen met een E en F label gemiddeld 15.000 euro minder opbrengen, dan woningen met een beter label. Onderzoek van Calcasa wijst in dezelfde richting. Een beter energielabel levert gemiddeld 2% meer verkoopopbrengst (ca 6.000 euro bij een gemiddelde woningprijs van 297.000 euro in 2018) op. Verbetering met minimaal 3 labelstappen levert gemiddeld 3,6% meer verkoopopbrengst op. Het kost volgens de Rabobank “slechts” 10.000 euro om een woning van E naar B label te krijgen. Dus een dergelijke investering verdient zichzelf dubbel en dwars terug bij verkoop!

Tabel 1: prijseffect energielabel t.o.v. een lager label

Label T.o.v. van 1 label lager T.o.v. 2 labels lager T.o.v. >=3 labels lager
A 0,5% 1,4% 2,7%
B 1,3% 2,2% 3,5%
C 1,9% 2,3% 3,7%
D 1,5% 2,5% 3,8%
E 1,7% 3,2%
F 2,3%
G

Bron: Calcasa 2018 Q2 WOX kwartaalbericht

Op basis van bovenstaande kan de koper / verkoper van de woning gemeld worden dat een woning met een goed label (zeg A en B) een hogere waarde heeft. Investeren in duurzaamheid is dus geen weggegooid geld ook indien je beslist na enige tijd weer te verhuizen.

 

 

4.2      De investering betaalt zichzelf terug

Het is comfortabeler wonen in een goed geïsoleerde woning. Naast meer wooncomfort brengt een labelsprong ook een daling van de maandelijkse energierekening met zich mee. Er zijn diverse modellen waarmee berekend kan worden na hoeveel jaar de investering in bijvoorbeeld de isolatie van de woning, zich terugverdient. Daarnaast is het mogelijk om voor sommige duurzaamheidingrepen subsidie aan te vragen. Daarover later meer.

 

4.3      Verduurzamen kan via een stappenplan

Een woning verduurzamen kan best veel geld kosten. Gaan we uit van een rijtjeswoning uit de jaren 60, dan zal deze geheel geïsoleerd moeten worden (muren, dak, vloer) en voorzien van HR++ glas. Dit wordt  “de verduurzaming van de schil” genoemd. Daarnaast kunnen zonnepanelen gelegd worden en kan gekozen worden voor een warmtepomp. Dit klinkt allemaal prachtig, maar dit vraagt al snel een investering van rond de 50.000 euro.

 

De makelaar legt aan de klant uit dat verduurzamen in stappen kan, te beginnen bij de schil. Zelfs de schil kan in stappen worden verduurzaamd. De meeste impact van de maatregelen ligt bij de ruimtes waar men het meeste stookt, doorgaans de woonkamer en keuken. De vervanging van enkel of gewoon dubbelglas naar HR++ glas heeft in die ruimtes het meeste effect. De bovenverdieping zou nog even kunnen wachten.

 

4.4      Van G-label naar Nul-Op-de-Meter?

Wat het verduurzamen ven een woning kost, hangt natuurlijk af van de verbeteringen die nodig zijn om de energieprestaties van de woning te verbeteren. Daarbij is er een sterke correlatie tussen de ouderdom van de woning en de benodigde en mogelijkheden tot verduurzaming. Er worden hieronder drie voorbeelden uitgewerkt. Ten eerste wordt aandacht besteed aan de jaren 30 woning, vervolgens aan de jaren 90 woning en als laatste aan het appartementencomplex. We gaan na wat er in beide woningtypen nodig is om naar of nabij een aardgasloze Nul-Op-de-Meter woning te komen.

 

4.4.1    De jaren 30 woning

Een jaren 30 woning waar nog niet veel aan is gebeurd, heeft vaak een G-label. Deze woningen hebben geen spouw. Hierbij is het nodig om de woning in te pakken: er moet een laag omheen gebouwd worden, waardoor een spouw ontstaat en er moet triple glas of HR++ glas geplaatst worden. Met een nieuwe Hr-ketel en wat zonnepanelen, kan de woning een A-label krijgen. Wil men door naar een NOM-woning (Nul Op de Meter), die energie neutraal is, dan zal er een warmtepomp met een WTW (warmte terug win) installatie voor de aan te leggen balansventilatie en het douchewater moeten worden aangelegd. In woningen met houten vloeren is dit relatief makkelijk te doen, omdat buizen gemakkelijk door en in de houten vloeren kunnen worden getrokken.

Het moet wel mogelijk zijn om voldoende zonnepanelen te plaatsen. De warmtepomp gebruikt immers elektriciteit.

 

4.4.2    De jaren 90 woning

Een jaren 90 woning is rondom al goed geïsoleerd, heeft dubbel glas en betonnen vloeren. Ter verbetering van de schil is het nuttig het glas te vervangen naar HR++ glas. De kozijnen hoeven dan niet vervangen te worden. Het is ook goed om de vloerisolatie te bekijken. Soms loont het deze te verbeteren. Het is echter lastiger om een jaren 90 woning naar NOM te brengen, dan een jaren 30 woning. Dit komt door de betonnen vloeren. Balansventilatie en een WTW zijn eigenlijk niet aan te brengen, vanwege de betonnen vloeren. Een WTW voor het douchewater kan alleen indien die in de douchebak wordt geïntegreerd. Een warmtepomp en zonnepanelen kunnen worden aangeschaft.

 

4.4.3    Het appartementencomplex

Voor een appartementencomplex met betonnen vloeren, geldt grotendeels hetzelfde als voor de jaren 90 woning. Het is lastig een dergelijk bestaand complex op NOM te krijgen. Voor nieuwbouw is NOM overigens momenteel mogelijk voor gebouwen tot ca 4 etages. Glas kan vervangen worden door HR++ glas, indien er voldoende ruimte is voor zonnepanelen kan een warmtepomp worden aangeschaft. VvE’s die uit meer dan 10 wooneenheden bestaan, kunnen voor subsidie tot maximaal 65.000 euro per appartement in aanmerking komen via het Nationaal Energiebespaar Fonds.

 

4.5      Informatie inzake aankoop van een BENG of NOM woning

Het zal steeds vaker voorkomen dat een klant een woning koopt die (bijna) helemaal energieneutraal is. Het omgaan met warmte in een dergelijke woning is heel anders dan in een traditionele woning. Het is aan de makelaar om dit (globaal) bekend te maken aan de klant. Om wat voorbeelden te noemen: een NOM-woning mag je niet luchten. Dit gebeurt via de balansventilatie, die verse lucht de woning in brengt. Er wordt meestal gebruik gemaakt van lage temperatuur verwarming. Hierbij mist de stralingswarmte. Dit geeft een ander gevoel van comfort. Verder moet de thermostaat op een constante temperatuur staan en niet hoger of lager gedraaid worden voor de nacht. Naast deze globale informatie kan de makelaar de klant aansporen zichzelf via internet nader te informeren.

 

 

 

4.6      Financiering van de verduurzaming

Er zijn diverse regelingen beschikbaar voor het financieren van de verduurzaming. Bij de aankoop van een nieuwe woning mag 6% meer dan de getaxeerde waarde hiervoor worden geleend. Ook bestaan er leningen onder gunstige voorwaarden. Veel leningen worden niet bij de BKR geregistreerd en zijn niet afhankelijk van het inkomen. Ook is het voor sommige maatregelen (meer de nogal ingrijpende zoals het aanschaffen van een warmtepomp) kan een subsidie worden aangevraagd. Foxyhome Makelaars heeft een blogartikel besteed aan alle financieringsmogelijkheden. Dat is via de volgende link te benaderen: https://foxyhome.nl/financieringsmogelijkheden-voor-energiebesparende-ingrepen/. Foxyhome Makelaars verwijst klanten naar deze link.

 

5.    Hoe komt de makelaar aan verduurzamingskennis?

De makelaar kan een cursus volgen over verduurzaming. Door diverse makelaarskoepelorganisaties zoals NVM, worden cursussen georganiseerd. Ook kan de makelaar zichzelf op de hoogte houden door artikelen op bepaalde websites te lezen. Te denken valt aan www.energielinq.nl en www.destroomversnelling.nl. Als de makelaar echt enthousiast wordt, kan deze besluiten een cursus tot bijvoorbeeld EPA inspecteur of adviseur volgen. Zodra klanten precies het naadje van de kous willen weten en met verduurzaming aan de slag willen, kan verwezen worden naar een gespecialiseerd adviesbureau.

 

Conclusie

De energietransitie zet door. De afspraken uit het klimaatakkoord worden in het voorjaar van 2020 geconcretiseerd in de NTA8800, waarin streefwaardes voor het energieverbruik per m2 per woning worden vastgelegd. Het is mogelijk dat kopers van woningen gedwongen worden hun woning zodanig te verduurzamen dat hij voldoet aan deze nieuwe eisen. Derhalve is het onvermijdelijk dat de makelaar op de hoogte moet zijn van de ontwikkeling m.b.t. de verduurzaming op de woningmarkt. In bovenstaand visiestuk is uiteen gezet hoe de makelaar de (ver)koper hierin kan adviseren.

 

 

Literatuurlijst

https://economie.rabobank.com/publicaties/2019/november/verduurzamen-van-huizen-loopt-stuk-op-misvattingen/, 21 november 2019

www.calcasa.nl/nieuws/2018-q2-wox-kwartaalbericht-beter-energielabel-leidt-tot-2-hogere-verkoopprijs-woning, 3 september 2018

www.eigenhuis.nl/huis-duurzaam-maken/energiehuis/warmtepomp

www.rtlnieuws.nl/nieuws/nederland/artikel/4249321/gassgebruiker-moet-straks-fors-meer-gaan-betalen, 21 juni 2018

https://www.vastgoedactueel.nl/nieuws/energietransitie-wordt-urgent, 21 december 2018

www.zelfenergieproduceren.nl/nieuws/gunstig-energielabel-drijft-verkoopprijs-woningen-op, 10 september 2018

https://www.tias.edu/kennisgebieden/detail/vastgoed/detail/6-000-euro-prijspremie-voor-groen-gelabelde-woning’ 12 september 2017

https://foxyhome.nl/financieringsmogelijkheden-voor-energiebesparende-ingrepen/, 4 januari 2020

www.linq.nl

www.stroomversnelling.nl

 

 

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *